Zu § 2 Abs. 5 BauO LSA gibt es aktuell in Sachsen-Anhalt keine Verwaltungsvorschriften. Verwaltungsvorschriften anderer Bundesländer wurden bereits zitiert hier noch weitere Ergänzungen:
Möglich ist ein Aufenthaltsraum, wenn seine Einrichtungen nach den Abmessungen des Geschosses, namentlich im Hinblick auf die erforderliche Mindesthöhe (§ 46 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA) in Betracht kommt, ggf. auch nach zusätzlichen Ausbaumaßnahmen (Jäde, BauO LSA, 53. AL Februar 2012, § 2 BauO LSA, Rn. 52).
Werden an die Aufenthaltsraumhöhen keine Anforderungen gestellt – so nach § 46 Abs. 1 Satz 2 BauO LSA in Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 sowie im Dachraum -, ist von einem möglichen Aufenthaltsraum auszugehen, wenn die vorhandene Höhe tatsächlich einen Aufenthalt ermöglicht, also jedenfalls bei einer Raumhöhe von 2 m (Jäde, BauO LSA, 53. AL Februar 2012, § 2 BauO LSA, Rn. 52a).
Räume im Spitzboden sind als Aufenthaltsräume vorgesehen wenn z. B. auf der Grundrisszeichnung des 2. Obergeschosses zumindest bei einer Ferienwohnung die zum Spitzboden führende Treppe mit "Kind" beschriftet ist. Es wäre bei Ferienwohnungen äußerst ungewöhnlich, wenn zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen objektiv geeignete Räume (§ 2 Abs. 5 BauO LSA) im Spitzboden, die über Treppen innerhalb der Wohnungen ohne weiteres zugänglich sind und Grundflächen zwischen rund 12 und 14 qm aufweisen, nur als Nebenräume wie etwa Abstellräume genutzt werden sollten (OVG Sachsen-Anhalt, 30.11.2006 - 2 M 264/06).
Die für die Gebäudeklasseneinteilung notwendige Höhenermittlung wird an der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist, ausgerichtet. Dabei kommt es nicht darauf an, ob hier ein Aufenthaltsraum tatsächlich vorhanden oder rechtlich zulässig ist, es genügt, wenn die freie vorhandene Fläche und die Raumhöhe die Einrichtung eines zum Aufenthalt nutzbaren Raumes möglich machen (Bayerische Bauordnung, Kommentar, Hillesheim/ Linow).
In der Regel wird - bezogen auf Spitzböden - eine Begehbarkeit auf einer Breite von mindestens 1 m gefordert (vgl. Alexejew/Haase/Großmann, a.a.O., § 26 Rn. 1; Simon/Busse, a.a.O., Art. 2 Rn. 1267); Vorstellungen zur Mindesthöhe schwanken zwischen 1,8 m (Simon/Busse, a.a.O.) und 2,0 m (vgl. Alexejew/Haase/Großmann, a.a.O., § 26 Rn. 1).
In Dachgeschossen von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 ist ab einer Raumhöhe von 2 m über die Hälfte der Nutzfläche (ohne Anrechnung der Raumteile mit einer lichten Höhe von bis zu 1,50 m) davon auszugehen, dass in dem Dachgeschoss Aufenthaltsräume möglich sind (45.1.2 Vollzhinweise zur BayBO 2008).
In einem Geschoss sind Aufenthaltsräume möglich, wenn es für Aufenthaltsräume bestimmt ist oder wenn es, ohne hierfür schon bestimmt zu sein, in seiner gegebenen Gestalt zur Einrichtung von Aufenthaltsräumen, ggf. auch durch Ausbaumaßnahmen, geeignet ist (2.3.3 HE-HBO).
Nach § 2 Abs. 3 BauO Bln ist ein Aufenthaltsraum in einem Geschoss nur möglich, wenn dieses eine lichte Raumhöhe von 2,50 m bzw. in einem Dachraum eine lichte Raumhöhe von 2,30 m über mindestens die Hälfte ihrer Netto-Grundfläche hat (vgl. § 48 Abs. 1). Aber auch weitere Anforderungen an Belüftung und Beleuchtung müssen erfüllt werden können, damit ein Aufenthaltsraum möglich wird (vgl. § 48 Abs. 2). Geschosse, in denen Stellplätze vorgesehen sind, insbesondere Garagengeschosse, werden ebenso behandelt wie Geschosse mit Aufenthaltsräumen.
Werden die oben genannten Kriterien erfüllt, liegt die entscheidende objektive Eignung vor. Eine vom Bauherrn angegebene andersartige Nutzung ist dann unbeachtlich, um das Gebäude in die Gebäudeklasse einzustufen. Sollen in einem Gebäude z. B. die obersten Geschosse, in denen Aufenthaltsräume möglich sind, lediglich als Technikgeschosse (ohne Aufenthaltsräume) genutzt werden, können ggf. notwendige Abweichungen oder Erleichterungen von den "eigentlichen" materiellen Anforderungen im Ermessen der Prüfingenieurin oder des Prüfingenieurs für Brandschutz erteilt werden. Eine Erteilung einer Abweichung von § 2 Abs. 3 BauO Bln ist nicht zulässig.
Aufenthaltsräume sind immer dann möglich, wenn die Mindestvoraussetzungen für Aufenthaltsräume nach § 47 erfüllt sind oder ohne bauaufsichtliches Verfahren geschaffen werden können sowie dann, wenn Aufenthaltsräume durch eine Abweichung nach § 66 zugelassen werden. Sie sind jedenfalls dann möglich, wenn das zu betrachtende Geschoss nach der Übergangsbestimmung des § 92 Abs. 2 ein Vollgeschoss wäre. Ein Aufenthaltsraum ist nicht zulässig, wenn nach den Bauvorlagen eine Nutzung für andere Zwecke vorgesehen ist. Werden entgegen den Angaben in den Bauvorlagen Aufenthaltsräume eingebaut und ändert sich dadurch die Gebäudeklasse, kann dadurch das Gebäude materiell und formell rechtswidrig werden. Das gilt auch, wenn die erforderlichen Ausbaumaßnahmen nach § 60 verfahrensfrei sind (2.3.4 VollzBekThürBO).
Ist die oberste Ebene ein reines Technikgeschoss, in dem ein Aufenthaltsraum zwar theoretisch möglich wäre und durch verfahrensfreie Baumaßnahmen auch verwirklicht werden könnte, ist sie gleichwohl bei der Ermittlung der Höhe jedenfalls dann nicht zu berücksichtigen, wenn das Technikgeschoss für die funktionsgerechte Nutzung des Gebäudes erforderlich ist (z. B. bei Krankenhäusern (2.3.5 VollzBekThürBO).
Wo vor fürchten Sie sich? Sie ändern doch nicht die Gebäudeklasse.
Also gilt für das Gebäude Bestandsschutz. Ungeachtet dessen werden in der Praxis häufig alle möglichen Abweichungsanträge gestellt. Dabei handelt es sich nicht selten um Abweichungen im Bestand, die keine formalen Abweichungsbescheide nach aktuellem Recht erforderlich machen.
Sollen aber bauliche Anlagen wesentlich geändert werden, so kann gefordert werden, dass auch die nicht unmittelbar berührten Teile der baulichen Anlage die Anforderungen dieses Gesetzes oder die Anforderungen der aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften erfüllen, wenn die Bauteile, die diesen Vorschriften nicht mehr entsprechen, mit den beabsichtigten Arbeiten in einem konstruktiven Zusammenhang stehen und die Durchführung dieser Vorschriften bei den von den Arbeiten nicht berührten Teilen der baulichen Anlage keine unzumutbaren Mehrkosten verursacht (§ 86 Abs. 2 BauO LSA).
Mit Gruß aus dem Harz
U. Sternberg
